대안투자 — REIT·원자재·PE 개요·상관관계·Bucket 3–4 배치¶
면책: 본 문서는 교육 목적이며, 특정 개인·법인에 대한 투자·세무·법률 자문이 아닙니다. 제도·세율·상품 조건·환헤지·레버리지 규정은 변경될 수 있으므로 실행 전 공식 출처·상품설명서를 확인하세요.
메타¶
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 최종 검증일 | 2026-05-25 |
| 정책·법령 기준일 | 2025-12-31 확정, 2026 ISA·금투세 별도 |
| 난이도 | L4 (Graduate) — READER-GUIDE |
| 예상 읽기 시간 | 150~180분 |
| 관련 bucket | Bucket 3 (코어 내 대안 소량), Bucket 4 (리츠·원자재·PE 위성·상한) |
| 커리큘럼 | M3-13 — CURRICULUM-MAP |
0. 이 편 읽기 전 (5분)¶
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 난이도 | L4 (Graduate) — READER-GUIDE §L등급 |
| 선수 | 없음 |
| 이번 편에서 쓰는 기호 | 본문 §4·§4a 표 참고 |
| 복습 한 줄 | L3 선수 편을 먼저 읽으면 수식이 수월함 |
TL;DR¶
REIT (Real Estate Investment Trust)
부동산 수익증권.
- 대안투자(Alternatives) 는 주식·채권·현금 이외 또는 다른 수익·리스크 구조를 가진 자산군 — 본 편은 상장 REIT·원자재(금·유가)·PE 개요에 집중한다.
- REIT는 부동산 현금흐름·배당을 주식 형태로 거래하는 구조이나, “채권 대체”가 아니라 주식 변동성에 가깝다 — 부동산 기초, 채권 심화와 구분한다.
ETF (Exchange-Traded Fund)
거래소 상장 지수·섹터 펀드.
- 금·유가는 인플레·지정학·달러 서사에 민감하며, 선물·ETF·ETC 추적 방식(콘탱고·백워데이션)이 장기 수익을 좌우한다.
- PE(사모펀드) 는 비상장·장기·비유동·J-커브 — 개인은 간접(상장 PE·벤처·크라우드) 로만 접근하는 경우가 많고, 유동성 프리미엄·운용보수를 이해해야 한다.
- 상관관계는 국면(regime) 에 따라 바뀐다 — 위기 시 주식·채권·리츠·금이 동시 하락할 수 있어, “분산 = 무조건 헤지”는 아니다.
- Bucket 3 코어는 QQQ·글로벌·채권 중심; 대안 전체는 코어 안 0~10% 또는 위성(Bucket 4) 합산 5~15% 상한이 교육 프레임과 맞다 — 자산배분, 코어-위성.
블록 1. 한 줄 정의 + 왜 중요한가¶
정의: 대안투자란 전통적인 주식·채권·현금 포트폴리오에 부동산(리츠)·원자재·사모·헤지·인프라 등을 넣어 수익원·인플레 헤지·상관 구조를 바꾸려는 자산군 및 전략을 통칭한다. 상장 REIT·금 ETF·원유 ETC는 개인이 증권 계좌(ISA·IRP·중개) 로 접근 가능한 유동 대안이다.
왜 중요한가 (L4·장기 자산 형성):
자산배분에서 “주식 60%·채권 40%”를 정한 뒤에도, 2022년형 스태그플레이션처럼 주식·채권이 동시에 약한 구간이 온다. 이때 “금을 조금, 리츠로 임대 수익, 유가로 에너지 인플레” 같은 내러티브가 유혹적이지만, 실제 상관·비용·세금을 모르면 코어를 잠식하거나 위성이 40%가 되는 실수가 난다. 채권 심화 부록 CH가 말하듯 리츠 배당 ≠ 채권; 부동산 기초의 레버리지·유동성과 상장 리츠의 일일 변동성도 다르다. 본 장은 전공자 수준으로 구조를 읽고, Bucket 3 코어 vs Bucket 4 위성에 얼마까지 넣을지 규칙으로 정리한다.
블록 2. 선수 지식 / 이후 읽을 것¶
선수: - 부동산 투자 기초 — NOI·캡레이트·REIT·전세 vs 투자 - 자산배분 — 60/40·자산군·드리프트 - 채권·고정수익 심화 — 듀레이션·스프레드·금리 국면 - 채권 입문 — YTM·듀레이션 직관 - 코어-위성 — Bucket 3·4·80/20 - MPT·평균분산 — μ·σ·상관·효율적 프론티어 - 거시 02 — 화폐·인플레 — 실질금리·원자재 - 거시 04 — 통화정책·QE — 실질금리·자산가격
이후:
- 리스크 관리 — MDD·스트레스·위성 캡
- 성과 측정 — 샤프·추적오차·위성 IR
- ETF 심화 — 추적오차·괴리
- 옵션·선물 입문 — 선물 가격·콘탱고
- 금융투자소득세 — 배당·이자 2천만
- R7-2 real-estate-reits.md (예정) — 리츠 심화
블록 3. 직관·비유 — "포트폴리오의 양념·비상식량·냉동고"¶
양념(REIT·금 소량): 코어 요리(주식·채권)에 금·리츠 ETF 5%는 맛·인플레 대비용 양념이다. 양념만 절반 넣으면 요리가 망가진다 — 대안 합산 상한이 필요하다.
쉽게 말하면: 삼겹살에 쌈장이 없으면 심심하지만, 쌈장만 먹으면 쓰다. 금·REIT는 포트폴리오에서 그런 역할이다. 5~10% 적당량은 분산 효과가 있지만, 20~30%를 넣으면 오히려 변동성이 커지고 코어 수익에서 멀어진다.
비상식량(금·달러·단기채): 전쟁·금융위기 때 주식·채권이 동시에 떨어지면, “비상식량”이 상대적으로 덜 떨어질 수는 있으나 항상 오르지는 않는다(2022: 금도 구간별 혼조).
핵심은: 금은 “위기에 무조건 오른다”는 믿음이 있지만, 달러 강세·실질금리 상승 시 금 가격도 하락할 수 있다. 비상식량은 재난에 대비한 것이지 수익을 낸다는 보장이 없듯, 금은 “헤지”라기보다 “베팅 분산”으로 이해하는 것이 더 정확하다.
냉동고(PE): 사모펀드 지분은 3~10년 냉동 — 문 열기(환매)가 제한된다. 냉동고에 월급의 30%를 넣으면 생활비 유동성이 막힌다.
주의할 점: PE나 비상장 투자는 “높은 수익” 서사로 접근하기 쉽지만, 실제로는 비유동성 프리미엄(환매 불가의 대가)이 수익의 상당 부분을 차지한다. 개인이 접근 가능한 크라우드펀딩·벤처펀드는 전액 손실 가능성이 있으므로 포트의 극소 비중(1~3%)으로만 다뤄야 한다.
주유소 간판(유가): WTI·브렌트는 경기·OPEC·정유의 간판이다. ETF로 사면 실물 유가가 아니라 선물·롤 구조를 산다 — “유가 오르면 ETF도 같은 비율”은 성립하지 않을 수 있다.
실제 투자에서는 이렇게 씁니다: USO(미국 유가 ETF)는 근월 선물을 롤(만기 교체)하면서 콘탱고 시장에서 롤 손실이 발생한다. 원유가 연간 +20% 올라도 USO가 +10%에 그치는 구간이 발생하는 이유다. 유가 ETF는 단기 투기 수단이지 코어 장기 투자 대상이 아니다.
블록 4. 정식 개념·용어¶
| 용어 | 한글 | English | 정의 |
|---|---|---|---|
| REIT | 리츠 | Real Estate Investment Trust | 부동산·임대 CF를 신탁·법인 구조로 모아 배당·상장 |
| mREIT | 모기지 리츠 | Mortgage REIT | 저당채 중심, 금리 민감도 ↑ |
| eREIT | 지분 리츠 | Equity REIT | 오피스·물류·주거 등 직접 소유 |
| FFO | 운영현금흐름 | Funds From Operations | GAAP 이익 조정, 리츠 배당 지속력 점검 |
| AFFO | 조정 FFO | Adjusted FFO | 유지보수·일회성 조정 |
| Cap rate | 캡레이트 | Capitalization rate | NOI / 가치 — real-estate-basics |
| Commodity | 원자재 | — | 금·은·에너지·농산 등 실물·선물 |
| Contango | 콘탱고 | — | 선물 > 현물 — 롤 비용 |
| Backwardation | 백워데이션 | — | 선물 < 현물 — 롤 이익 |
| PE | 사모 | Private Equity | 비상장 기업 지분·구조조정 |
| VC | 벤처 | Venture Capital | PE의 초기 단계 |
| J-curve | J커브 | — | 초기 수수료·투자로 NAV 하락 후 회복 |
| Illiquidity premium | 비유동성 프리미엄 | — | 환매 제한 대가 기대 초과수익 |
| Correlation | 상관계수 | ρ | −1~1, 국면별 변동 |
| Regime | 국면 | — | 인플레·금리·위기 구간 |
| Satellite cap | 위성 상한 | — | Bucket 4 합산 한도 |
블록 5. REIT — 구조·수익·금리·한국 맥락¶
5.1 REIT가 “부동산 주식”인 이유¶
리츠는 직접 아파트를 사지 않고 상장 지분으로 임대·개발·모기지 현금흐름에 참여한다. 부동산 기초의 NOI·LTV 논리는 eREIT에, 금리·스프레드 논리는 mREIT에 더 가깝다.
flowchart TB
subgraph assets [REIT_자산]
Prop["부동산 포트폴리오"]
Debt["담보채권 mREIT"]
end
subgraph flows [현금흐름]
Rent["임대료 NOI"]
Int[이자수익]
Opex["운영비 관리"]
end
Rent --> NOI["NOI FFO"]
Int --> NOI
Opex --> NOI
NOI --> Div["배당 의무 비율"]
Div --> Holder[주주]
Rate["금리 상승"] --> Cap["캡레이트 상향 압력"]
Cap --> NAV["순자산가치 하락 압력"]| 구분 | eREIT (지분) | mREIT (모기지) |
|---|---|---|
| 수익원 | 임대·매각 | 이자·스프레드 |
| 금리 민감 | 중~높음 (할인율·대출) | 매우 높음 |
| 인플레 | 임대료 일부 전가 | 복합 |
| 위기 | 공실·시세 | 신용·유동성 |
5.2 배당·세금·채권과의 차이¶
채권 심화: 리츠 배당은 이자가 아니다. 원금 보장 없음, 주가 변동이 크다. “채권 40% 대신 리츠 40%”는 자산배분 오류에 가깝다 — 자산배분에서 채권군은 듀레이션·신용으로, 리츠는 주식군 또는 별도 ‘부동산 베타’ 슬롯으로 소량만.
한국 투자자(교육): - 국내 상장 리츠·리츠 ETF — ISA·중개 가능 여부는 상품·증권사 확인 - 미국 REIT ETF (VNQ, SCHH 등) — 환헤지·원화·금투세 — financial-investment-income-tax.md - 직접 임대 vs 리츠: 유동성·레버리지·관리 트레이드오프 — real-estate-basics
5.3 금리·인플레 전달 (L4)¶
금리 상승 국면 (교육 요지): - 할인율 ↑ → 부동산·리츠 밸류에이션 압박 - 대출 비용 ↑ → 개발·매입 마진 축소 - 채권은 가격 하락, 리츠는 “채권+성장” 혼합이라 채권만큼 또는 주식만큼 — 시기·섹터에 따라 다름
인플레 상승: - 임대료 인상 기대 → eREIT 수익 tailwind 가능 - 실질금리가 여전히 높으면 — macro-04 — 리츠·주식 모두 할인율 부담
블록 6. 원자재 — 금·유가·상품 ETF/ETC¶
6.1 금(Gold) — 역할과 한계¶
| 서사 | 메커니즘 | 한계 |
|---|---|---|
| 인플레 헤지 | 실질구매력 장기 상관 | 단기 실질금리↑ 시 약할 수 있음 |
| 위기 헤지 | 불확실성 수요 | 달러 강세·금리 시 혼조 |
| 통화 불신 | 중앙은행 매수·ETF 수요 | 배당 없음, 보관·보수 비용 |
보유 형태 (교육): - 금 현물 ETF (예: GLD, IAU) — 신탁 실물 추적 - 금광주 ETF (GDX 등) — 주식 베타, 금 가격과 다름 - 국내 ETC·상장지수 — 추적·보수·유동성 상품별 확인
6.2 유가(WTI·Brent) — 거시·산업 연결¶
flowchart LR
OPEC["OPEC+ 공급"] --> Price[유가]
Demand["글로벌 수요 GDP"] --> Price
USD["달러 강세"] --> Price
Price --> KR["한국 수입 인플레"]
Price --> Chem["화학 정유 마진"]
Price --> EV["EV 전환 장기수요"]| 변수 | 유가에 미치는 방향 (단순화) |
|---|---|
| 글로벌 성장 ↑ | 수요 ↑ → 가격 압력 |
| 공급 증가(셰일 등) | 가격 하락 압력 |
| 지정학 리스크 | 스파이크 (일시) |
| 달러 ↑ | 원유 달러 표시 → 압력 |
한국 포트: 반도체·2차전지·화학 — micro-05 — 유가는 비용이자 인플레 채널. “유가 ETF로 헤지”는 섹터 ETF와 중복 베팅일 수 있다.
6.3 선물·ETF·콘탱고 (L4 필수)¶
원자재 ETF는 종종 근월 선물 롤한다.
(교육용) — 보관비·편의수익 등으로 콘탱고 시 롤 손실 → 유가 상승해도 ETF는 덜 오름.
flowchart TD
Spot["현물 유가 상승"] --> Fut["선물 곡선"]
Fut --> Cont{콘탱고?}
Cont -->|예| Roll["롤 비용 누적"]
Cont -->|"아니오 백워"| RollGain["롤 이익 가능"]
Roll --> ETF["상품 ETF 수익 괴리"]
RollGain --> ETF→ derivatives-options-intro.md, etf-index-funds-deep.md
블록 7. PE(사모) — 구조·J커브·개인 접근¶
7.1 PE 한 줄 구조¶
GP(운용사) 가 LP(투자자) 로부터 자금을 모아 비상장 기업 인수 → 가치 제고(운영·재무·매각) → Exit(IPO·M&A) 로 환급.
flowchart LR
LP["LP 연기금 가족사무실"] --> Fund["PE 펀드 10년"]
Fund --> Buy["Buyout 지분"]
Buy --> Improve[가치제고]
Improve --> Exit["IPO M&A"]
Exit --> Dist["분배 DPI"]| 단계 | 교육 포인트 |
|---|---|
| Commitment | 약정 — 콜에 따라 납입 |
| Investment | J커브 하단 — 수수료·초기 투자 |
| Harvest | Exit 분배 — DPI·TVPI |
| Secondary | 지분 중도 매각 시장 — 할인 |
7.2 개인 투자자 현실¶
| 접근 | 유동성 | 비고 |
|---|---|---|
| 상장 PE/BDC ETF | 일일 | 주식 변동성, 레버리지·신용 리스크 |
| 벤처·스타트업 직접 | 매우 낮음 | 전액 손실 가능 — Bucket 4 극소 |
| 크라우드·펀드 | 펀드별 | 규제·적합성 확인 |
| 연기금·IRP 전용 | — | 개인 일반 ISA와 상품 다름 |
L4 시사: PE는 알파보다 비유동성·집중·운용자 리스크가 크다. passive-vs-active.md — 개인 코어를 PE로 대체 비권장.
블록 8. 상관관계 — 주식·채권·리츠·금·유가¶
8.1 상관은 “상수”가 아니다¶
portfolio-theory-mpt.md: \(\sigma_p^2 = \sum w_i^2 \sigma_i^2 + 2\sum\sum w_i w_j \rho_{ij} \sigma_i \sigma_j\) — ρ가 국면마다 바뀌면 과거 10년 평균 ρ로 미래 헤지를 보장하지 못한다.
bonds-fixed-income-deep.md 부록 CI: 인플레 타겟 실패 구간 채권 헤지 약화 — 주식·채권 동반 약세 (2022 교육 사례).
8.2 국면별 직관표 (교육용, 보장 아님)¶
| 국면 | 주식 | 채권(국채) | 리츠 | 금 | 유가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금리 급등·인플레 | ↓ | ↓ | ↓~→ | 혼조 | ↑ 가능 |
| 경기 침체·금리 인하 기대 | ↑~→ | ↑ | ↑~→ | → | ↓ |
| 지정학 쇼크 | ↓ | ↑~→ | ↓ | ↑ 가능 | ↑ |
| 유동성 위기(2008형) | ↓↓ | ↑(초기) | ↓↓ | 초기 ↓ 후 ↑ | ↓ |
8.3 분산에 넣을 때의 실무 규칙 (교육)¶
- 과거 5년 ρ만으로 10년 코어 결정하지 않기
- 대안 합산에 스트레스: 주식 −30%·채권 −10%·리츠 −25% 동시 가정
- 금 + 주식 성장(QQQ) — 둘 다 리스크 자산 성격 구간 존재 → “헤지”라고 부르지 말고 “베팅 분산”
- 리츠 + 국내 주택 직접 보유 — 부동산 베타 중복
- 유가 ETF + 에너지·화학 주 — 에너지 팩터 중복
flowchart TB
subgraph normal [정상_국면]
S1[주식] ---|"rho 낮음"| B1[채권]
end
subgraph stress [스트레스_국면]
S2["주식 하락"] --> Both["채권 리츠 동반 약세 가능"]
G2["금 상대 방어 가능"]
end
normal --> stress블록 9. Bucket 3–4 — 코어 vs 위성·대안 한도¶
time-horizon-and-buckets.md · core-satellite-framework.md · asset-allocation.md와 정합:
9.1 배치 원칙¶
| 자산 | Bucket 3 코어 | Bucket 4 위성 |
|---|---|---|
| 글로벌·QQQ·채권 ETF | 주력 | — |
| 광역 리츠 ETF (VNQ 등) | 0~5% “부동산 슬롯” 가능 | 5~10% 테마 |
| 금 ETF | 0~5% 인플레·위기 소량 | 금광주·은 베팅 |
| 유가·원자재 ETF | 코어 비권장 (롤 리스크) | ≤5% 위성 |
| 개별 리츠·PE·VC | 금지 | ≤3%/종목 |
| 레버리지 상품 ETF | 금지 | leveraged-etf 규칙 |
9.2 교육용 상한 규칙 (합의 예시)¶
| 규칙 ID | 내용 |
|---|---|
| A1 | 대안 합산(리츠+금+원자재+PE류) ≤ 15% 전체 순자산 |
| A2 | Bucket 4 위성 전체 ≤ 20% (core-satellite) |
| A3 | 대안 중 단일 상품 ≤ 5% (금 ETF만 8% 등 예외 문서화) |
| A4 | 코어(Bucket 3) 내 대안 ≤ 10% — 나머지는 위성으로 분리 mental account |
| A5 | 리밸런싱: 대안이 밴드 +25% 초과 시 차익 실현 (욕심 방지) |
| A6 | 비상금(Bucket 0) 은 금 ETF로 대체 금지 |
flowchart TD
NW["순자산 100%"]
NW --> B3["Bucket3 코어 80~100%"]
NW --> B4["Bucket4 위성 0~20%"]
B3 --> CoreStock["주식 QQQ 글로벌"]
B3 --> CoreBond["채권 듀레이션 관리"]
B3 --> AltCore["대안 소량 0~10%"]
AltCore --> REITc["리츠 ETF"]
AltCore --> Goldc["금 ETF"]
B4 --> AltSat["대안 위성 합산 5~15%"]
AltSat --> Oil["유가 ETC"]
AltSat --> PEs["PE VC 극소"]
B4 --> Theme["섹터 QLD 개별주"]9.3 자산배분 60/40과 결합 예¶
가상: 순자산 1억, 전략 60/40, 코어-위성 85/15.
| 슬롯 | 비중 | 내용 |
|---|---|---|
| 주식 코어 | 51% | QQQ 25% + 글로벌 26% |
| 채권 코어 | 34% | bonds-fixed-income-deep — 중기 국채 ETF |
| 위성 합 | 15% | 반도체 8% + 금 3% + 리츠 ETF 4% |
| 대안 합 | 7% | A1 규칙 15% 이하 ✓ |
DB 재직: 회사 DB는 조작 불가 — 대안은 ISA·IRP(Bucket 2b~3) 에만. db-pension.md
블록 10. 가상 시나리오·숫자 예제¶
시나리오 A — 금리 급등 + 인플레 (2022형, 교육)¶
| 항목 | 가정 |
|---|---|
| 10년 국채 | 1.5% → 4.5% |
| QQQ | −33% |
| 중기 채권 ETF | −12% |
| VNQ(미국 리츠) | −25% |
| GLD | −1% ~ +5% (구간별) |
| USO(유가 ETF) | +10% (현물 ↑, 롤로 괴리) |
교훈: “채권+리츠+금=안전” 아님. bonds-fixed-income-deep 듀레이션 단축 + 대안 상한 점검.
시나리오 B — 지정학 + 유가 스파이크¶
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| WTI | $70 → $95 (3개월) |
| 포트 | 유가 ETC 8% (위성 A1 위반 가정) |
| 동시 | QQQ −8%, 금 +6% |
행동(교육): A1 위반 시 유가 5%로 리밸런싱; “더 오를 것”으로 추가 매수 금지(위성 규칙).
시나리오 C — PE J커브 (가상 1억 약정)¶
| 연도 | 납입 | NAV | DPI |
|---|---|---|---|
| Y0 | 0 | 0 | 0 |
| Y1 | 2천 | 1.8천 | 0 |
| Y3 | 5천 누적 | 4.5천 | 0 |
| Y7 | — | 9천 | 0.3 |
| Y10 | — | 1.4억 | 1.2 |
교훈: 7년간 유동성 0 가정 — cash-flow-basics 비상금과 분리.
시나리오 D — 한국 직장인 ISA (교육)¶
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 연 납입 | 2,000만 (한도 예시) |
| 배분 | 글로벌 50% + QQQ 30% + 국내 리츠 ETF 10% + 금 ETC 10% |
| 문제 | 대안 20% + 미국 성장 집중 → A1·지역 분산 geographic-diversification 점검 |
| 개선 | 금·리츠 각 5%, 채권 10% 추가 |
시나리오 E — MPT 관점 (2자산 단순화)¶
주식 μ=8%, σ=16%; 금 μ=5%, σ=18%; ρ=0.1.
w_gold=10% 시 σ_p ≈ 15.2% (교육 계산기 확인) — μ 소폭↑·σ 소폭↓ 가능하나 ρ→0.5 위기 시 효과 소멸.
블록 11. FAQ (8개 이상)¶
Q1. REIT는 채권을 대체해도 되나요?
A. 아니요. bonds-fixed-income-deep — 배당은 변동 주식 성격. 채권군은 국채·금통 유지.
Q2. 금 ETF 20%는 인플레 헤지인가요?
A. 부분적 서사일 뿐, 리스크 자산 비중이 커진다. 교육 프레임 A1·A3 (합산·단일 상한) 참고.
Q3. 유가가 오르면 USO도 같은 비율로 오르나요?
A. 아닐 수 있음. 콘탱고·롤·추적 — 블록 6.3, derivatives-options-intro.
Q4. PE 펀드는 ISA에서 살 수 있나요?
A. 상품·적합성·집합투자 규정에 따름. 대부분 전문·소득 요건 — 상장 PE ETF는 다름. 중개·설명서 확인.
Q5. 집(거주)이 있는데 리츠 ETF도 사도 되나요?
A. 가능하나 부동산 베타 중복. 거주는 real-estate-basics 소비 슬롯.
Q6. Bucket 3에 금 5% vs Bucket 4에 금 10% 차이는?
A. mental account·리밸런싱 규칙 차이. 합산 A1 초과만 안 되면 됨. 위성은 손절·실험 규칙 별도.
Q7. 2022처럼 주식·채권이 같이 떨어지면 대안이 도움이 되나요?
A. 항상은 아님. 금·유가는 상대적 방어 가능. 포트 전체 MDD는 risk-management-portfolio로 측정.
Q8. mREIT와 eREIT ETF를 같이 사면 분산되나요?
A. 부분적. 둘 다 금리·부동산 사이클에 노출 — 단일 “리츠 슬롯” 으로 합쳐서 상한.
Q9. 대안을 늘리면 샤프가 항상 올라가나요?
A. 아니요. performance-measurement — 추적오차·비용·ρ 붕괴. 소량이 MPT 실무와 맞음.
Q10. 한국 리츠 배당과 금투세는?
A. financial-investment-income-tax.md — 2천만 원 이자·배당 분리과세 한도·ISA 비과세 등 계좌별 다름. 세무 전문가 확인.
Q11. 코어 QQQ 100%에 금만 5% 추가하면 되나요?
A. 채권 없이 성장+금은 여전히 위험 자산 집중. asset-allocation 60/40 또는 채권 슬롯 우선.
Q12. 위성 20% 중 대안 15% + QLD 10% 가능?
A. 불가(교육) — 합이 25%. 위성 전체 20% 안에서 대안·QLD·테마 재배분.
블록 12. 함정·리스크·심화 읽기¶
12.1 함정¶
- “리츠 = 월세 채권” — 가격 변동 무시
- “금은 무조건 오른다” — 실질금리·달러 무시
- 유가 ETF = 유가 현물 — 롤·괴리 무시
- PE TVPI만 보고 유동성·DPI=0 연수 무시
- 대안이 늘어도 분산 — ρ 국면 붕괴
- ISA 한도만 채우기 — A1·A2 초과
- 채권 줄이고 리츠 늘리기 — bonds-fixed-income-deep 듀레이션 헤지 약화
12.2 체크리스트 (분기 1회)¶
- [ ] 대안 합산 % 계산 (리츠+금+원자재+PE류)
- [ ] 주식·채권·리츠·금 12개월 롤링 ρ (참고용)
- [ ] 상품 ETF 추적오차·보수 — etf-index-funds-deep
- [ ] 금리 국면 — macro-04 · yield-curve-strategies
- [ ] 위성 규칙 위반 시 강제 리밸런싱
12.3 심화 읽기¶
12.4 스스로 점검 퀴즈¶
- REIT 배당을 채권 이자로 보면 안 되는 이유 한 가지는?
- 콘탱고가 유가 ETF 장기 수익에 미치는 방향은?
- PE J커브 초반 NAV가 낮은 주된 이유는?
- 교육 프레임 A1의 숫자는?
- 2022형 스트레스에서 채권·리츠가 동반 약세할 수 있는 거시 이유는?
정답 힌트
- 원금·가격 변동·주식 베타 · 2. 롤 비용·괴리 · 3. 수수료·초기 투자·미실현 · 4. 대안 합산 15% 이하 · 5. 인플레·금리 급등·ρ 붕괴
연습문제 (L4, 기호)¶
- 위 §6 주요 식에서 변수 하나를 미지로 두고, 나머지를 기호로 둔 관계식을 쓰시오.
- 가정이 깨질 때(유동성·세금·다중 IRR 등) 위 식의 한계를 기호·부등식으로 서술하시오.
- §8 예제와 동일 기호(M·P·PV 등)로 부호·단조성만 검증하는 짧은 논증을 하시오.
해설 키¶
- 직전 변수표의 「이 식에서 의미」를 이용해 동일 차원으로 정리한다.
- 「가정이 깨지면」 절의 한계 사례와 연결한다.
- 숫자 대입 없이 부호·단위 일치만 확인한다.
부록 A — 대안 vs 전통 자산군 (요약표)¶
| 자산군 | 주요 수익 | 유동성 | 인플레 | 금리↑ | Bucket |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식 | 성장·배당 | 높음 | 혼합 | 압박 | 3·4 |
| 채권 | 이자 | 높음 | 일부 헤지 | 가격↓ | 3 |
| eREIT | 임대·시세 | 중 | 일부 | 압박 | 3 소량·4 |
| 금 | 시세 | 중 | 서사 | 혼조 | 3 소량·4 |
| 유가 ETF | 시세·롤 | 중 | 연동 | 복합 | 4 |
| PE | Exit | 낮음 | — | — | 4 극소 |
부록 B — 상관·공분산 실무 (L4)¶
롤링 36개월 ρ를 월별로 계산해 스프레드시트에 한 줄만 유지해도 된다. ρ > 0.7 쌍(예: QQQ–반도체 ETF)은 “분산”이 아닌 같은 베팅 — sector-investing-framework.
스트레스 ρ=1 가정: 위성 전부 주식 베타로 환산해 β_p — capm-and-risk-return.
부록 C — 한국 상품 유형 (교육, 특정 상품 비추천)¶
| 유형 | 예시 성격 | 점검 항목 |
|---|---|---|
| 상장지수(ETF) | 리츠·금·원자재 | 추적지수·보수·괴리 |
| ETC | 금·은·유가 | 롤·담보·만기 |
| 뮤추얼 | 부동산·인프라 | 환매·수수료 |
| 해외 ETF | VNQ·GLD | 환헤지·W-8BEN·시차 |
부록 D — 리츠 밸류에이션 스케치 (FFO 배수)¶
금리 ↑ → 요구수익률 ↑ → 배수 ↓ — 주식 DCF와 동형. equity-valuation-fundamentals의 \(r_f\)는 bonds-fixed-income-deep 10년 YTM과 연동 갱신.
부록 E — 통합 복습 (장문)¶
투자자 M은 자산배분으로 60/40을 정했고, 코어 85%에 QQQ·글로벌·국채를 넣었다. 위성 15%에 반도체 ETF 10%와 금 5%를 두었다. 1년 후 금이 +15%, 반도체 −20%라 위성 합이 −8% — 코어는 −12%(QQQ·채권). M은 “금이 잘했으니 금을 15%로 늘리자”고 한다. A3·A5에 따라 금 5%로 리밸런싱하고, 초과 이익은 채권군 또는 Bucket 0으로 이동하는 규칙이 rebalancing-and-dca와 맞다.
동시에 M은 VNQ 10%를 ISA에 추가하려 한다. 직접 거주 아파트가 있으므로 real-estate-basics 베타 중복을 검토 — 리츠 5%로 제한. 유가 ETC는 OPEC 뉴스 후 FOMO — 블록 6.3 롤을 읽고 위성 3%만.
금리 인하 국면이 오면 bonds-fixed-income-deep에 따라 채권 듀레이션을 늘리는 규칙을 먼저 실행하고, mREIT 비중은 금리 민감이므로 늘리지 않음.
PE는 지인 벤처펀드에 3,000만 — 10년 유동성 0 — Bucket 4의 3%를 넘으면 거절. 대신 상장 PE ETF 2%로 유동성 유지.
이 문서화된 규칙이 없으면 대안은 “좋은 이야기 모음”에 그치고, 10년 후 코어가 테마·금·리츠로 잠식된다. L4 학습의 목표는 수익률 예측이 아니라 구조·상관·한도·계좌를 한 장에 고정하는 것이다.
문서 ID: M3-13 · alternatives-reits-commodities · L4 Graduate